地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
中国古代文章学中的“文势”******
作者:方笑一(华东师范大学中文系教授)
在中国古代文章学中,“文势”是一个相当重要的术语,它凸显了中国文章学的本土化特色,而很难用西方文学理论的概念来比附或阐发。弄清“文势”之说的来龙去脉,有助于理解古人的文章批评视角,从而深入认识中国文章学。
以“势”论文的缘起
魏晋时代的文论著作如曹丕的《典论·论文》、挚虞的《文章流别论》、陆机的《文赋》等,都没有对“势”作专门的论述。刘勰《文心雕龙》则有《定势》篇,被认为是古代文论中最早探讨“势”的专论。然而,刘勰采用的是比喻的办法,描述性地呈现“势”在文学作品中的面貌。刘勰所言之“势”,与文体有关。因为“即体成势”“体势”云云,无不标示出“体”与“势”的关系,进一步看,就是“体”对“势”起着规定性的作用,“势”不能脱离文体。同时,势不是人为硬造的,而要顺乎自然。这从刘勰使用的比喻可以看出来,而“自然之趣”“自转”“自安”等说法,说明势应该追求自然而然的境界。这两点又是互相关联的。各种文体功能不同,也就各有其势,写作某种文体时,应该顺乎其势,而不应“讹势”。
《定势》篇中,每种文体都规定了自己独特的风格,就好比彩色织锦虽有五色,但“各以本采为地”。大多数学者认为《定势》之“势”应指“文体风格”。刘勰之后,“势”成为中国古代文论中常见的范畴,如旧题王昌龄撰《诗格》指出“诗有十七势”,皎然《诗式》开首即有“明势”条,但他们所说的“势”,都属于诗论中的范畴,内涵与《文心雕龙·定势》之势也不尽相同。如《诗式·明势》自注曰:“文体开阖作用之势。”这里的“势”,显然不是指风格,而是指一种气势。这说明,“势”这个范畴的内涵,在文论史上不断发生着变化。
南宋文章学中的“文势”“笔势”和“语势”
南宋时代,批评家们开始系统总结文章理论。这种总结,最先是通过古文评点展开的。南宋吕祖谦在《古文关键》的《总论》中提出“看文字法”应首先注意的四点:“第一看大概主张,第二看文势规模,第三看纲目关键,第四看警策句法。”“大概主张”指文章立意,“纲目关键”据吕氏自己表述,包括“首尾相应”、“铺叙次第”、“抑扬开合”,则大致相当于文章的间架结构。而“警策句法”则着眼于“下字下句”等问题,显然看的是文章的语言。唯独第二条“文势规模”,很难用现代的理论话语来表述。
吕祖谦同样没有对“文势”下定义,也未对它细加阐说,我们只能通过他对古文的具体评说来看文势之指向。《古文关键》用“文势”一次评文共有两处,一是评苏轼《秦始皇扶苏》“不特文势雄健,议论亦至当”,二是评曾巩《送赵宏序》“句虽少,意极多,文势曲折,极有味,峻洁有力”。这里的“雄健”当然可以看作文章的风格,但已经不是一种文体风格了。而如将“曲折”也视作一种风格则显得勉强。从上下文看,这里的“曲折”应该说的是不一下子将文意吐尽,而是转好几个弯子将文意一点点透露出来。这也不能算是一种文体风格,而是指行文的态势。行文的态势由文章的内容决定,但最终落实于句子的安排和字词的调遣。当然,它又不等于所谓的“下字下句”,而是在句与句、字词与字词组合中体现出来的一种态势。
南宋时期另一部古文选本、楼昉的《崇古文诀》有助于我们确定“文势”的含义。该书有三处运用了“文势”一词,评曾巩《移沧州过阙上殿奏疏》“看他布置、开阖、文势,次求其叙事、措词之法,而一篇大意所以详于归美,乃所以切于警戒,不可专以归美观”。评李清臣《议兵策上》“文势纵横,变态百出,可喜可愕,深于兵书者也”。评张耒《论法下》“议论好,文势委蛇曲折,用字尤工”。我们大致可以判定,“文势”不同于文章结构(“布置”),不同于开头结尾的方法(“开阖”),也不是指具体的叙事、措词、用字之法,而是指纵横变化、委婉曲折等行文的态势。楼昉有时将“文势”称为“笔势”。如评苏辙《上枢密韩太尉书》“胸臆之谈,笔势规摹从司马子长《自叙》中来”。这里所讲的“笔势规摹”,就是吕祖谦所谓“文势规模”,而“纵横”是指老苏的文势有战国纵横家的习气,行文善于变化和照应。
南宋朱熹校勘韩文,文章中字句各本有歧异,或疑文中有脱字、衍字等,进行“理校”时,也时常根据文章的“文势”“语势”来判断。在这个意义上,两个词可以互相交换使用。韩愈《施先生墓铭》云“或留或迁,凡十九年不离太学”,朱熹云:“方云:杭本无‘凡’下八字,今按上文已云在‘太学者十九年’,则此八字诚为重复,然欲去之则‘或留或迁’语势未尽,又不知公意果如何?今亦论而阙之,不敢定其去留也。”朱熹按语相当于校勘的“校记”。他所说的“文势”绝不是指文章风格,而是行文的态势,据“文势”可以在不同版本间的文字差异中作出抉择:某几个字是否衍字,某本是否有脱文。朱熹不仅仅将“文势”看作校勘的依据,在讨论儒家经典时,他也经常观察文势,对之特别看重。如《朱子语类》卷十云:“读书须看他文势语脉。”同书卷七八云:“东坡《书解》却好,他看得文势好。”他自己在评论经典时亦屡次提及文势。
“文势”之内涵
“文势”指行文的态势,具体到文章批评上,文势被认为体现在文章行文的以下三种姿态上。
首先是曲折。上文曾提到吕祖谦“文势曲折”的说法,曲折是评点家眼中一种常见的文势。晚清王葆心在其《古文辞通义》中有专论“文势之平缓与转折”的部分,他说:“转折者平缓之对,欲药平缓须明转折。”可见他推崇的是“转折”的文势。他进一步指出:“所谓转者,有一意转折法、多意转折法,皆转之善也。但一意转折易,意多事杂,转折难。转多而碎,无法以束之,则转之弊也。有其善而无其弊,与所谓新其间架者,皆可以药平缓之病也。”在古文大家中,欧阳修和王安石二人的文势比较曲折,文势的曲折与否,当根据内容而定,作家的创作风格当然也是重要的决定因素,一般来说,文势曲折的文章比起文势平缓率直的文章更耐读。
其次是抑扬顿挫。如《文章轨范》卷四评韩愈《与孟简尚书书》云:“韩文公推尊孟子,以为功不在禹下,实自推尊,以为功不在孟子下。此一段以孟子与己对说,文势抑扬轻重,虽曰贤不及孟子,其实自许其功过于孟子。”如果说,文势的曲折主要是指文意的转折层面而言,那么文势的抑扬顿挫则主要倾向于文章表达的形式层面。比如上举《原道》中的一句,前面是四个四字句,后面忽然接了个感叹词“呜呼”,便造成抑扬顿挫的效果。又卷七评《送孟东野序》“其声清以浮,其节数以急,其辞淫以哀,其志弛以肆,其为言也乱杂而无章”云:“上四句一样五字,若第五句不用九字,文势便庸腐。”这是通过调整句子的长短、用字的多少来使得文势给人以新鲜感,其实也是一种抑扬顿挫的效果。
再次是圆活与纵横。《文章轨范》卷三评苏轼《秦始皇扶苏论》云:“凡议论好事,须要一段反说,凡议论不好事,须要一段正说。文势亦圆活,义理亦精微,意味亦悠长”。此处所言圆活,大抵相当于我们曾经提到过的“纵横”,要之是令文章富于变化,避免呆板。
随着古文评点与科举关系日益密切,其功利性使得关注点逐渐转向篇法、章法、句法、字法等领域,对于“文势”的体认与论述渐渐淡化。
《光明日报》( 2022年12月26日 13版)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)